CodeKitHubWas ist dieses Tool?
Das Vergleichswertverfahren ist eines der drei anerkannten Wertermittlungsverfahren nach der deutschen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) — neben dem Sachwert- und dem Ertragswertverfahren — und ist die von der ImmoWertV vorgegebene Standardmethode zur Ermittlung des Bodenwerts unbebauter Grundstücke. Dabei wird das zu bewertende Grundstück mit möglichst vielen ähnlichen Grundstücken verglichen, die in der Region kürzlich verkauft wurden.
In der Praxis wird der Bodenwert oft vereinfacht als Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (bzw. ein anderer lokal ermittelter Vergleichspreis pro m²) berechnet. Der Bodenrichtwert ist ein von den örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte veröffentlichter durchschnittlicher Lagewert für eine sogenannte Bodenrichtwertzone. Zu- und Abschläge für Faktoren wie Grundstücksgröße, Zuschnitt, Erschließungsgrad, Hanglage oder planungsrechtliche Besonderheiten werden über einen Anpassungsfaktor berücksichtigt.
In Österreich gilt eine vergleichbare Systematik: Das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) sieht ebenfalls das Vergleichswertverfahren als anerkannte Methode zur Wertermittlung unbebauter Grundstücke vor, basierend auf tatsächlichen oder abgeleiteten Vergleichspreisen für ähnliche Liegenschaften in der Region.
Warum sollte man es nutzen?
- Rechnet transparent nach dem in Deutschland (ImmoWertV) und Österreich (LBG) anerkannten Vergleichswertverfahren, statt eine Black-Box-Zahl auszugeben.
- Zeigt sowohl den Grundwert vor Anpassung als auch den angepassten Endwert, damit Sie den Effekt des Anpassungsfaktors nachvollziehen können.
- Verwendet ausschließlich Ihren selbst recherchierten Vergleichspreis — das Tool erfindet oder schätzt keinen eigenen Marktpreis, um keine falsche Genauigkeit vorzutäuschen.
- Kostenlos, sofort nutzbar, ohne Registrierung — die Berechnung läuft vollständig in Ihrem Browser.
Anleitung
- Geben Sie die Grundstücksfläche in Quadratmetern ein.
- Geben Sie einen lokalen Vergleichspreis pro Quadratmeter ein — recherchiert z. B. über den Bodenrichtwert, den örtlichen Gutachterausschuss oder aktuelle Vergleichsverkäufe in der Region.
- Passen Sie bei Bedarf den Anpassungsfaktor an, um Besonderheiten wie Lage, Erschließungsgrad oder Nutzungsmöglichkeiten grob zu berücksichtigen (1,00 = keine Anpassung).
- Sehen Sie sich den geschätzten Grundstückswert sowie den unangepassten Grundwert an.
Beispiel
Eingabe
Grundstücksfläche 600 m², Vergleichspreis 350 €/m², Anpassungsfaktor 1,00Ausgabe
Grundwert vor Anpassung: 600 m² × 350 €/m² = 210.000 € — Anpassungsfaktor 1,00 → Grundstückswert: 210.000 €Ohne Anpassung entspricht der geschätzte Grundstückswert direkt Fläche mal Vergleichspreis. Läge z. B. eine überdurchschnittlich gute Lage mit vollständiger Erschließung vor, könnte ein Anpassungsfaktor von 1,10 verwendet werden, was den geschätzten Wert auf 231.000 € erhöhen würde — solche Zuschläge sollten sich an tatsächlichen Vergleichsverkäufen oder einer Einschätzung des Gutachterausschusses orientieren, nicht an Schätzung ins Blaue hinein.
Die drei Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV im Überblick
| Verfahren | Wann sinnvoll |
|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Unbebaute Grundstücke und Standardimmobilien mit ausreichend Vergleichsverkäufen — von der ImmoWertV als Standardmethode für den Bodenwert vorgegeben |
| Sachwertverfahren | Selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ohne ausreichende Vergleichsdaten, basierend auf Herstellungskosten |
| Ertragswertverfahren | Vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien, basierend auf erzielbaren Mieterträgen |
Typische Zu- und Abschläge beim Anpassungsfaktor
In der Praxis werden beim Vergleichswertverfahren Zu- und Abschläge berücksichtigt für Faktoren wie überdurchschnittliche oder unterdurchschnittliche Grundstücksgröße, ungünstigen Zuschnitt, Hanglage, unvollständige Erschließung oder besondere planungsrechtliche Einschränkungen. Diese Anpassungen sollten sich an tatsächlichen Marktbeobachtungen oder Angaben des örtlichen Gutachterausschusses orientieren, nicht an einer pauschalen Schätzung.
Wichtiger Hinweis
Dieser Rechner liefert eine stark vereinfachte, indikative Schätzung auf Basis der von Ihnen eingegebenen Werte. Für rechtsverbindliche Zwecke — etwa Grundstücksverkauf, Erbschaftsteuer, Grundsteuerbewertung oder Finanzierung — ist eine Wertermittlung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bzw. den zuständigen Gutachterausschuss erforderlich. Dieses Tool ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Häufig gestellte Fragen
Ist das eine offizielle Verkehrswertermittlung?
Nein. Dieses Tool liefert lediglich eine grobe Orientierung auf Basis des Vergleichswertverfahrens und der von Ihnen eingegebenen Werte. Eine rechtsverbindliche Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV bzw. LBG erfordert einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses, der zusätzliche Faktoren wie Bodenbeschaffenheit, Altlasten, Erschließungsstand und aktuelle Marktentwicklung berücksichtigt.
Woher bekomme ich einen Vergleichspreis für mein Grundstück?
In Deutschland veröffentlichen die Gutachterausschüsse der Bundesländer den Bodenrichtwert online (BORIS-Systeme der jeweiligen Länder), der als Ausgangspunkt dient. Ergänzend helfen aktuelle Vergleichsverkäufe ähnlicher Grundstücke in der Umgebung, etwa über Maklerauskünfte. In Österreich liefern der Immobilienpreisspiegel und regionale Gutachterausschüsse vergleichbare Anhaltspunkte.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher, von Gutachterausschüssen ermittelter Lagewert für eine ganze Bodenrichtwertzone und dient als Orientierungsgröße. Der Verkehrswert (Marktwert) ist der für ein konkretes, individuelles Grundstück ermittelte Wert unter Berücksichtigung seiner spezifischen Eigenschaften — er kann vom Bodenrichtwert abweichen, etwa durch Zuschnitt, Erschließungsgrad oder Lage innerhalb der Zone.
Gilt dieses Verfahren auch für Österreich?
Ja, die grundlegende Vergleichswertlogik — Fläche mal Vergleichspreis, angepasst um lagespezifische Faktoren — ist in Österreich nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) ebenfalls ein anerkanntes Verfahren. Die konkreten Vergleichspreisquellen (z. B. Immobilienpreisspiegel der WKO oder regionale Gutachterausschüsse) unterscheiden sich jedoch von den deutschen Bodenrichtwert-Systemen.
Werden meine eingegebenen Daten gespeichert?
Nein. Die gesamte Berechnung erfolgt per JavaScript direkt in Ihrem Browser; Fläche, Preis und Anpassungsfaktor werden nicht an einen Server übertragen oder gespeichert.